房企合作開發(fā)模式及利弊分析。近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體項目合作增多，房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)。主要表現(xiàn)為銷售權(quán)益比例逐年下降，同時少數(shù)股東權(quán)益占比逐年提升。而降成本、擴規(guī)模、分散風(fēng)險是合作開發(fā)增多的主要原因。那么當(dāng)前國內(nèi)的房企合作開發(fā)有哪些模式呢?房企合作又有哪些利弊?

　　房企合作開發(fā)模式主要有：

　　一、與土地持有方進行股權(quán)合作

　　同樣為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規(guī)模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優(yōu)質(zhì)土地的公司，以入股項目公司的模式開展合作開發(fā)。通過股權(quán)合作最大化發(fā)揮項目的品牌價值，達到雙贏的效果。

　　二、合資成立項目公司獲取土地

　　在目前行業(yè)整體融資成本提升、資金趨緊的環(huán)境下，房企首先會傾向于選擇在項目層面達成合作，通過合作拿地的模式開展合作開發(fā)。

　　一方面，目前對于房企而言，熱點城市高單價大體量的地塊在招拍掛市場中需要的資金量極大。合資成立項目公司合作拿地，可以使各方分攤投資資金，降低投資風(fēng)險。

　　另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場競價、競自持、競配建的背景下，房企通過聯(lián)合體“抱團”聯(lián)合競標(biāo)的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發(fā)的非理性競爭，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價獲取土地，顯著降低拿地成本。

　　三、小股操盤

　　目前房企對于小股操盤模式的應(yīng)用也越來越多。小股操盤的模式要求房企具有較強的管理體系、金融及品牌輸出能力。首先，房企會尋求資金方進行合作開發(fā)，操盤方的持股比例通常遠小于50%，但全權(quán)操盤。其次，操盤方會先按照銷售收入收取一定比例的管理費，然后按照股權(quán)比例進行利益分配，分配比例與持股比例往往不同。

　　四、代建

　　代建業(yè)務(wù)作為房企輕資產(chǎn)輸出的主要模式之一，目前也已成為部分房企的重要競爭力。代建業(yè)務(wù)更傾向于是一種企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，而其他合作方則會更多地扮演土地提供方或財務(wù)投資方的角色。

　　五、集團層面的戰(zhàn)略合作

　　近年來，房企在更上層的集團戰(zhàn)略層面達成合作的現(xiàn)象增多，集團戰(zhàn)略層面的合作可以理解為更為穩(wěn)固的聯(lián)合開發(fā)模式。參與合作開發(fā)的房企可以通過項目各開發(fā)職能專業(yè)層面的優(yōu)勢互補，降低開發(fā)成本并增強項目抵御風(fēng)險的能力。

　　具體而言，合作開發(fā)中房企可以發(fā)揮各自的開發(fā)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、融資渠道優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等，降低管理成本、融資成本以及整體的項目開發(fā)成本，以提升項目整個的產(chǎn)品競爭力以及抗風(fēng)險能力。

　　房企合作開發(fā)的好處有：

　　一、降拿地成本：過去房企拿地一般是各自為戰(zhàn)，拿地競爭異常慘烈，頻現(xiàn)的“地王”顯著抬高了開發(fā)商的成本，但過去房價地價是單邊上漲，貴一點的拿地成本對于房企來說可通過提高售價來化解。但目前房價地價均抬升至較高水位，未來難以趨勢性上漲，房企較多地通過合作方式進行拿地，減少競爭從而降低拿地成本是非常合理的選擇。

　　二、擴大銷售規(guī)模：地產(chǎn)白銀時代，規(guī)模至關(guān)重要。融資、銷售、拿地、運營，未來幾乎每一個環(huán)節(jié)，規(guī)模的優(yōu)勢都將顯現(xiàn)。房企通過小股操盤、代建等輕資產(chǎn)運作方式可以利用有限的資金撬動更多的地產(chǎn)項目，大幅提升銷售規(guī)模以盡快沖擊規(guī)模房企的榜單。

　　三、分散風(fēng)險：股權(quán)的背后是超額收益的獲取權(quán)，過去開發(fā)商不愿意輕易讓渡股權(quán)本質(zhì)在于地產(chǎn)行業(yè)的高盈利特征。白銀時代后，地產(chǎn)行業(yè)回報率下降，風(fēng)險也在逐步提升。開發(fā)商讓渡股權(quán)的意愿提升實際上也反映其思路逐漸由“追逐超額收益”轉(zhuǎn)變至“防風(fēng)險”，更愿意接受代建、小股操盤等投入小且收益相對穩(wěn)定的新型合作開發(fā)模式。

　　房企合作開發(fā)的弊端有：

　　雖然近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)整體的項目合作開發(fā)已成為常態(tài)，各種合作模式也日漸成熟。但項目合作開發(fā)在為房企創(chuàng)造諸多價值的同時，實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題。

　　首先，在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測算標(biāo)準(zhǔn)、對項目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務(wù)成本的同時也平添了風(fēng)險。

　　另外，由于合作開發(fā)項目涉及的企業(yè)主體較多，在項目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會存在的責(zé)任界定問題，也是不容忽視的。

　　通過上述內(nèi)容，相信大家對于房地產(chǎn)合作開發(fā)有了基本的了解。雖然這項投資也有著一定的風(fēng)險，但是如果能夠找到一家投資經(jīng)驗豐富的股權(quán)投資公司，將會降低風(fēng)險，提升利潤。