房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些?投資行業(yè)有一句經(jīng)典名言：投資有風(fēng)險(xiǎn)，理財(cái)需謹(jǐn)慎。任何投資都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)合作開發(fā)亦是如此。房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目具有手續(xù)多、專業(yè)強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)、法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，所以它的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還不止一處。那么房地產(chǎn)合作開發(fā)有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢?

　　一、項(xiàng)目開發(fā)期限存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　實(shí)踐中，經(jīng)常涉及項(xiàng)目拆遷及開發(fā)期限問題。在涉及土地前期開發(fā)的過程中，會(huì)出現(xiàn)合作雙方?jīng)]有對(duì)拆遷工作作出新的期限約定，一方以另一方的承諾的期限來約束承諾方。雙方當(dāng)事人也未對(duì)案涉項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期限作出明確約定，而開發(fā)建設(shè)期限系合同的必不可少的實(shí)質(zhì)性條款，若未在約定期限內(nèi)履行完畢合同義務(wù)，可構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。實(shí)踐中大多數(shù)合作方因此問題涉及糾紛后，主張權(quán)利一方無法以書面證據(jù)確定相應(yīng)的爭(zhēng)議期限，另一方面，提交類似在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，面向業(yè)主出具的公告證明關(guān)于期限的約定。但司法實(shí)踐中，此公告不是當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議，載明的出具時(shí)間雖然在一方負(fù)責(zé)的拆遷期間內(nèi)，并不能證明該公告的內(nèi)容為一方作出的承諾。因此，若一方主張對(duì)方未按約定期限完成項(xiàng)目拆遷、開發(fā)工作嚴(yán)重違約的，一般不予支持。

　　二、結(jié)算過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　爭(zhēng)議較多的為一方合作公司退場(chǎng)后要求另一方履行項(xiàng)目結(jié)算義務(wù)并分配利潤(rùn)的問題。一方合作公司已經(jīng)退場(chǎng)，合作開發(fā)行為已經(jīng)終結(jié)，此情況下主張結(jié)算涉及工程是否竣工驗(yàn)收，工程建筑工程施工合同涉及的工程價(jià)款是否結(jié)算，對(duì)外的融資借款本金利息是否確定并清償，是否存在被法院查封、拍賣的房屋價(jià)值因市場(chǎng)等因素暫不確定，最終的工程造價(jià)及成本是否確定，銷售收入是否確定，雙方是否存在債權(quán)債務(wù)與第三方的糾紛。

　　三、項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃等手續(xù)問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　爭(zhēng)議較多的為未辦理案涉項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃等手續(xù)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，案涉項(xiàng)目的報(bào)建立項(xiàng)均以乙公司名義進(jìn)行，各項(xiàng)交費(fèi)由乙公司承擔(dān)支付，除土地證在工程前期仍以甲公司名義辦理外，其他四證在報(bào)建立項(xiàng)過程中均以乙公司名義申領(lǐng)。乙公司負(fù)責(zé)全部建設(shè)報(bào)批工作和建設(shè)施工設(shè)計(jì)以及技術(shù)評(píng)審的全部工作，直至開工一切手續(xù)辦理完畢(規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)許可證、施工建設(shè)許可證)，所需費(fèi)用全部由乙公司承擔(dān)，具備建設(shè)開工的條件;甲公司有義務(wù)配合乙公司在項(xiàng)目報(bào)批中所需的一切與本項(xiàng)目有關(guān)的土地文件與相關(guān)手續(xù)。

　　四、房產(chǎn)交付問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　關(guān)于合作一方未按時(shí)交付聯(lián)建房產(chǎn)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，乙公司應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起30個(gè)月內(nèi)完成全部工程，將約定面積交付甲公司使用，如果沒有按期交付使用，乙公司應(yīng)承擔(dān)甲公司拆遷戶的安置費(fèi)，乙公司如在36個(gè)月內(nèi)不能完成大樓建設(shè)工程，甲公司視乙公司違約。乙公司應(yīng)承擔(dān)甲公司各種損失(如拆除樓房所造成的各種損失)。乙公司與甲公司簽訂的《協(xié)議書》約定，乙公司施工工期從某年某月某日起，施工期限不能超過30個(gè)月，如超過施工期限后，違約賠償金每月3萬元。若項(xiàng)目不能交付使用，甲公司所墊付的拆遷補(bǔ)償款由乙公司無條件全額返還。

　　雖然房地產(chǎn)合作開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是其利潤(rùn)十分可觀，因此還是有不少投資者踴躍加入其中。不過為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這里建議大家一定要選擇專業(yè)的投資管理公司。